2018年的调控政策从整体来看，基本保持了连续性和稳定性，其施政思路基本围绕“房住不炒”和“因城施策”两大核心，且以市场预期管理作为首要目的，但其中仍不时存在央地博弈空间。2018年初，部分二线城市放宽落户标准，变相放松限购，一度被市场认为是新一轮宽松的信号。然而，这种预期带来了全国多个城市房价的快速上涨，使得中央再次出手，最终导致全年总体政策基调依然偏紧。
“房住不炒”实质上是政府对于房价的目标管控，2018年3月份两会提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平衡健康发展”；7月政治局会议提出“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”；10月新华社发文“在房地产长效机制尚在研究、还未完全建立之际，在房地产调控正在逐步由以行政措施为主向综合施策转变的关键期，不会允许任何放松原已建立的调控政策体系、任由房价上涨的做法”;中央层面对调控的态度依然较为坚决，并未出现放松迹象。由于中央的严厉态度，从地方政府层面来看，也基本贯彻了严调控的路线，7月之后全国商品房销售均价也已连续环比出现回落。
“因城施策”则体现了政府在“稳增长”和“控风险”中寻求平衡的精准调控的思路：对于库存较低、销售火爆、房价上涨过快的城市，调控逐渐收紧；而对于库存过剩较多、销售较为冷清的地区，则调控较松或者不调控，实现对需求的合理引导和地区间的结构性平衡。
值得注意的是，2018年央地之间的调控博弈也仍然存在，继年初的“抢人大战”之后，2018年10月后部分二线城市再现边际宽松迹象，如苏州疑似降低购房门槛、合肥降低外地居民购房的社保要求等。
在商品房销售数据下行、供需关系逐渐改善、房价上涨动力减弱的背景下，即使仅看房地产行业本身，进一步收紧调控的可能性也是较低的。我们认为，政府进行房地产调控的目的大致可分为抑制房价过快上涨和避免房地产行业过分挤占社会资源两个方面，从目前数据看，一二线城市调控必要性正在边际减弱。具体而言：供不应求逐渐扭转，房价上涨动力减小。从历史经验看，各城市调控政策的出台时间与当地房价上涨速度的历史分位水平明显相关。目前来看，上半年供不应求的局面逐渐扭转，新建商品住宅价格指数环比已有回落。因此，从控制房价的角度，一二线城市进一步收紧调控的必要性减弱。房地产贷款增速回落，挤出效应减弱。商业性房地产贷款包括开发贷和个人购房贷款两部分，其增速自2016年底的27%会落至本年的20%左右。同时，由于销售增速大概率继续下行，预计居民中长期贷款余占贷款余额的比重将由目前的24.6%逐渐回落。